miércoles, 4 de marzo de 2015

SUELO URBANO Y DÉFICIT HABITACIONAL



Históricamente se dieron condiciones mínimas para qué; el ahorro y la inversión personal, el sueño de la casa propia, los síntomas de algún ascenso social, fueran los fundamentos, entre otras cuestiones, para decidir acceder a una porción de tierra, o dicho sencillamente “comprar un lote”.
También como verdad escrita, la ubicación geográfica de esos lotes dependieron básicamente del costo del suelo en relación directa a los servicios disponibles, su distancia respecto del centro cívico, comercial y social de la ciudad, sumado a la disponibilidad de vacíos urbanos dentro de la trama existente y en desarrollo. Lejos estábamos por entonces del nuevo concepto de 3ra. casa. [1]
La accesibilidad de esta forma quedó circunscripta al nivel económico del comprador, y de allí en más su ubicación en el ranking de posibilidades dentro (o no) del damero urbano. Las aspiraciones y los deseos de pertenencia, vienen en otro orden.
La ciudad creció y creció, con nula o escasa planificación adecuada institucional, por lo cual la mancha urbana quedó a merced y se ha ido extendiendo exclusivamente  por la interesada participación de los que hoy se denominan” Desarrolladores Inmobiliarios o Emprendedores”. Los que tienen algunos años residiendo en un sitio, o quizás han buceado por cuestiones de investigación temática  otras ciudades, saben  largamente en cada geografía quienes han sido (y en algunos casos han heredado) los tenedores, propiciadores y usufructuarios de la tierra, para posteriormente transformarse (no ingenua, ni casualmente) en los loteadores de las querencias. Esperar el momento oportuno y las necesidades urgentes, luego los negocios se arman  solos. Bueno, casi solos, pues los organismos de contralor y aplicación están, pero mirando para otro lado. 




La temática que abordamos hoy, une dos variables indisolubles respecto de la concreción de políticas públicas en materia de vivienda gestionada y financiada por el Estado, y de qué manera el “mercado” (¿?) se comporta frente a la necesidad y el momento de requerir suelo urbano  apto, para poder implantar y desarrollar las mismas.
Por una parte las viviendas para sectores sociales y económicos de menores recursos, impulsadas  fundamentalmente (en estos últimos 10 años) por los Planes Federales de construcción de viviendas, con más de 1.200.000 soluciones habitacionales a nivel nacional, promediando de esta forma  casi 100.000 intervenciones por año. Ello requirió y requiere de costos del suelo a ocupar  relativamente bajos, o acordes a su ubicación, para poder implementar dichos programas. [2]
Paralelamente, el PROCREAR  que se orienta a segmentos intermedios de la comunidad, con una proyección exitosa de 400.000 créditos, de los cuales ya se han finalizado o se encuentran en proceso de terminación la mitad, y en los cuales es financiada  la adquisición terrenos, tanto en viviendas individuales como en emprendimientos concentrados de viviendas colectivas, han encontrado serias dificultades para poder implementar este específico Programa.




Ante ambas posibilidades, ha surgido el escollo , estimulado y propiciado por Desarrolladores Inmobiliarios o Emprendedores (los operadores del suelo), subiendo injustificadamente y con la sola excusa del libre juego de la oferta y la demanda, los costos de la tierra apta (y no tanto) para el hábitat humano, a valores inalcanzables, tanto dentro como fuera del ejido urbano. Se plantea allí una encrucijada; “Frente a este panorama, el Estado se encuentra con la existencia de un mercado del suelo totalmente desregulado. Esto es, la ausencia (al menos en forma parcial) de intervención estatal en el tema, genera que las políticas urbanas queden rengas al no poder  controlar un elemento central, como es el valor de los terrenos”. La ANSES detectó el problema y comenzó a comprar lotes y a movilizar tierras fiscales. Es interesante la propuesta pero limitada; debería hacerse a mayor escala, de modo que permita al Estado convertirse en un importante actor inmobiliario más. Pensamos que para ello se requiere de un amplio acuerdo con gobiernos Municipales y Provinciales. En Córdoba Capital, Bahía Blanca, La Plata y también en Mar del Plata, distintas organizaciones y nucleamientos conformados por beneficiarios de planes, denunciaron que “el mercado” hasta cuadruplicó el valor del suelo, por lo cual ante esa imprevisión los programas están teniendo dificultades para su implementación.
Ante la desregulación reinante, el Estado se ve perjudicado en distintas aristas del problema; o paga caro, o interviene mal. En el primer caso, transfiere recursos extras a los privados, que ganan solo con aumentar adicionalmente el precio de sus propiedades, sin necesidad de inversión (¡Que la hace el Estado!). Cuando no paga caro, sufre en la calidad de su intervención, pues en emprendimientos e iniciativas importantes, los programas deben contentarse en construir barrios resignando “calidad urbana”. 
“Allí donde se encuentran las mejores condiciones generales de calidad de la urbanización, y por lo tanto de la ciudad misma, parece existir un territorio prohibido para la política habitacional”. [3]
¿No habrá que legislar para penalizar a aquellos que disponen de la tenencia de tierra, solo para especular económicamente con ella?




[1]- Referencia de lotes urbanos, en los cuales en los últimos 70 a 80 años, se han demolido en el mismo predio construcciones  originales en dos oportunidades, y construido por  tercera vez.
[2]- La relación costo de vivienda, en referencia al costo del terreno, resulta inviable para la implantación de Conjuntos Habitacionales. Solo es posible revertir la relación, dotando al predio de una densidad habitacional muy por encima del entorno inmediato o área de ubicación.
[3]-Enrique de la Calle. Agencia Paco Urondo.20/02/15. Bs.As.

Por C-C.  Marco Paredes.

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